לקוחות רבים אשר זכו בירושה או שעתידים לזכות בכזו שואלים מה בעניין מס שבח ירושה. האם אצטרך לשלם מס כי קיבלתי דירה, מגרש, חנות או כל נכס מקרקעין אחר בירושה?
חוק מיסוי מקרקעין בישראל הוא זה אשר קובע את מנגנון המיסוי בעסקאות נדל"ן שונות. החוק מגדיר מהי עסקת מקרקעין ובאיזה אופן היא תמוסה אם בכלל.
עסקאות רבות אכן מלוות במס שבח מצד המוכר והיבט המיסוי הוא אחד הגורמים המשמעותיים לשיקול בכל ביצוע פעולה הנוגעת למקרקעין. משום כך הכרחי לערב עורך דין מקרקעין או רו"ח כאשר מתכוונים לרכוש או למכור דירה וזאת כדי לערוך שומה עצמית ולהבין כמה מס העיסקה תכלול לפני שחותמים על הסכם.
הידד! אין מס שבח ירושה
הבשורות הטובות הן שעל פי סעיף 4 בחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לעניין חוק המקרקעין. זה אומר בעצם שכאשר רושמים ירושה בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) ומעבירים את הבעלות של הנכס מן המוריש ליורשים אין צורך להציג אישורי מס ואף אין צורך להצהיר על הירושה לרשויות המס. ההעברה היא שקופה מבחינת מיסוי והבעלות עוברת ליורשים ללא התערבות מיסוי מקרקעין.
לאחרונה החלו להישמע קולות ממשרד האוצר לגבי מס ירושה או מס עיזבון כפי שהיה נהוג לפני שנים רבות אולם נכון להיום הדבר אינו נראה קורם עור וגידים על אף הבטחות הבחירות של מפלגות שונות.
מה קורה כשמוכרים נכס שהתקבל בירושה? האם יהיה כאן מס שבח?
באופן עקרוני כן. היורש נכנס לנעליו של המנוח וקמה חבות במס השבח. לדוגמv: אם האב המנוח קנה מגרש בשנת 1990 על סך 100,000 ש"ח, בנו שירש את המגרש ישלם מס שבח כאילו הוא עצמו רכש את המגרש תמורת 100,000 ש"ח בשנת 1990. קיימים גם מקרים אחרים כאשר מדובר במוריש שנפטר לפני שנת 1981 אותם נפרט בהמשך.
האם קיים פטור לגבי מס שבח במכירת נכס מירושה ?
בחוק מוגדרים סוגי פטור שונים למס שבח בעניין מכירת מקרקעין ואף נקבע הסדר מיוחד לגבי פטור מס שבח לדירה שהתקבלה בירושה. על פי החוק ניתן לנצל פטור שהמוריש היה זכאי לו בחייו במועד המכר.
בפרק החמישי לחוק מיסוי למקרקעין הוגדר "פטור לדירת מגורים מזכה" כהגדרתה בסעיף 49ב (על פי סעיף זה"דירת מגורים מזכה" היא דירה ששימשה למגורים לפחות 18 חודשים לפני מכירתה והייתה דירתו היחידה של המוכר בישראל).
כך למעשה המוכר "דירת מגורים מזכה" זכאי לפטור ממס במכירתה אם מתקיים סעיף 5 לחוק המפרט את התנאים לפטור דירת מגורים מזכה שקיבל מוכר בירושה, ואלו הם:
המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת הגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
בכדי לסכם בקצרה מתי ניתן לקבל פטור מס שבח ירושה :
על פי חוק מיסוי מקרקעין ניתן פטור ממס שבח ליורש דירה לפי סעיף 49ב(5) במידה ועמד ב3 תנאים מצטברים:
למוריש הייתה דירה אחת בלבד בחייו.
ליורש יש קרבה משפחתית ברורה אל המוריש (המוריש הוא הורה או בן זוג, או חותנו של היורש).
במידה והמוריש היה מוכר את דירתו עוד בחיים – היה זכאי לפטור לפי אחד מסעיפי הפטור במכר דירת מגורים שבחוק מיסוי מקרקעין.
השימוש בפטור זה לפי סעיף 49 ב (5) מאפשר ליורש שבבעלותו דירה אחת למכור את הדירה שהתקבלה בירושה ללא כל חבות במס. בנוסף יוכל למכור את דירתו שלו בפטור אחר אם תעמוד בתנאים על פי החוק.
חבות במס בגין מכר נכסי ירושה
אם מדובר על נכס מקרקעין שאינו "דירת מגורים מזכה" אלא נכס אחר כמו חנות או מגרש וכדומה, ו/או במקרה הנכס שנתקבל בירושה לא עומד בתנאי הפטור הקבועים בסעיף 49ב(5) לחוק, קמה חבות במס שבח.
כיצד מחושב מס שבח על נכסים שנתקבלו בירושה?
כ
אשר מחשבים חבות במס שבח לפי החוק יש לקבוע את שווי הרכישה ותאריך הרכישה של הנכס בכדי לשקלל את השבח שצבר הנכס והרווח שזכה לו המוכר. מתוך הרווח הזה נגזר מס השבח.
סעיף 26 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את שווי הרכישה בהורשה ושם נקבע כי קביעת שווי הרכישה של זכות במקרקעין שהגיעה למוכר בדרך הורשה או בדרך ויתור של אחר על זכותו לרשת אותה מתחלקת לשני מקרים;
(1) כאשר מוריש נפטר לפני 1 באפריל 1981: שווי הזכות נקבע על פי יום פטירת המוריש. בנוסף יראו גם את יום הרכישה כיום פטירת המוריש. (זאת משום שעד אפריל 1981 הוטל מס עיזבון)
(2) כאשר המוריש נפטר לאחר 1 באפריל 1981: השווי מחושב כאילו הנכס נמכרה בידי המוריש ויום הרכישה נקבע לפי מועד הרכישה של המוריש גם כן.
* בנוסף לצורך החישוב יזקפו הוצאות שהוציא המוריש ו/או היורש שניתן להכיר בהן בשומה.
צרו קשר עם משרדנו על מנת למצות את זכויותיכם בכל הנוגע למכירת נכסים בירושה ולקבל מידע נוסף על מס שבח ירושה.
עורך דין מכירת דירה לוודא כי הפרטים הנכונים של הנכס מצוינים והתמורה אשר תשולם עבור הנכס ברורה תוך יישום מנגנון תשלומים מקובל ונכון. כאשר עורך הדין מסיים את עבודתו ומקבל את אישור המוכר להסכם ותנאיו עליו לשלוח את ההסכם לעורך דין קניית דירה כדי שיעבור ויוודא שאכן מדובר בהסכם המשקף בצורה מדויקת את רצון הצדדים ושהלקוח שאותו הוא מייצג אכן מסכים לכלל התנאים המופיעים בו.
הדבר הראשון אשר עורך דין מקרקעין מקצועי ייעץ לרוכש פוטנציאלי הוא לבדוק היטב את הנכס. "ייזהר הקונה" הוא ביטוי בלטינית במקור, המתאר תפיסה משפטית לפיה בחוזה מכר על כל צד לדאוג לענייניו: על הקונה לבדוק את הממכר היטב, ואילו על המוכר לא חלה כל חובה לגלות לקונה על פגם בממכר, גם אם ידע המוכר כי הקונה פועל מתוך טעות. כמובן שהיום מוטלת חובת תום לב גל על המוכר אך עדיין מקובל להטיל אחריות גדולה על הקונה. מכיוון שקניית דירה נחשבת לעסקה הגדולה ביותר שאדם ממוצע בישראל יעשה בחייו, הרי שמדובר בצעד כלכלי משמעותי, עם השלכות על מגוון תחומי חייו.
טרם קבלת החלטה בדבר קניית דירה, רצוי לבקר בה לפחות פעמיים עד שלוש בשעות שונות על מנת לקלוט כמה שיותר פרטים על הדירה וכן לחוש את הסביבה והדינמיקה של השכונה. אלו יעזרו לנו לבחון את טיב הדירה ולעמוד לעומק על מצבה הפיזי והסביבתי.
אם אפשר מומלץ לברר עם דיירים אחרים בבניין על איכות החיים בו, טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, רמת התחזוקה הכללית בבניין, מספר הדירות המושכרות בבניין לעומת מספר הדירות בהן הבעלים עצמם מתגוררים בדירה (עשויה להיות לכך השפעה על איכות החיים בבניין, רמת הרעש, הקפדה על שמירת הניקיון ומצב התחזוקה הכללי, מידת שיתוף הפעולה של בעלי דירות לגבי בעיות בבניין, רצון לשדרג ולטפח את הרכוש במשותף, ועוד), וכן בעיות אחרות שהם מודעים אליהן, ככל שישנן.
ניתן ואף לעתים חובה (כאשר לוקחים משכנתא מהבנק) לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך אשר יעריך עבורכם (או עבור הבנק) באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס, כדי לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של קניית דירה.
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית בה שוכנת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי וחשוב טרם עסקת קניית דירה (המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום). זה מה שעושים בעצם שמאי מקרקעין רבים וגם עו"ד כדי לקבל מידע נוסף על הבניין והדירה.