עורך דין מכירת דירה מייצג את הצד שמוכר דירה או נכס מקרקעין אחר. הנוהג קובע כי הוא זה אשר מכתיב את החוזה לקונה תוך כדי משא ומתן לפני החתימה. כפי שנהוג לומר "יבוא הקונה אל המוכר". משא ומתן זה כמובן מתנהל בדרך כלל מול עורך דין קניית דירה.
במסגרת ניסוח ההסכם, על עורך דין מכירת דירה לוודא כי הפרטים הנכונים של הנכס מצוינים והתמורה אשר תשולם עבור הנכס ברורה תוך יישום מנגנון תשלומים מקובל ונכון. כאשר עורך הדין מסיים את עבודתו ומקבל את אישור המוכר להסכם ותנאיו עליו לשלוח את ההסכם לעורך דין קניית דירה כדי שיעבור ויוודא שאכן מדובר בהסכם המשקף בצורה מדויקת את רצון הצדדים ושהלקוח שאותו הוא מייצג אכן מסכים לכלל התנאים המופיעים בו.
כחלק מעסקת המקרקעין, עורך דין מכירת דירה יערוך שומה עצמית למס שבח בו ידווח ללקוח כמה מס שבח יצטרך לשלם אם בכלל (לעתים יש גם פטור) ויגיש את הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על מנת לקבל את האישורים הנדרשים. אין להיכנס לעסקת מקרקעין ולמכור דירה ללא ייעוץ מיסוי מקרקעין אצל עורך דין מקרקעין מנוסה. שיקולי המס עלולים להיות קריטיים בעניין זה ולשם כך אין להיכנס לעסקאות מקרקעין ללא ייעוץ משפטי הולם.
במסגרת השירות של עורך דין מכירת דירה משיג עורך הדין את האישורים הנדרשים לרישום הנכס בטאבו או בחברה המשכנת ומעביר אותם יחד עם מסמכים נוספים לעסקה אל הצד השני, עורך דין המייצג את הקונה על מנת שישלים את רישום הפעולה ויסיים למעשה את העסקה. ברגע שנמסרו האישורים והמסמכים הדרושים הקונה עמד במחויבותו ולמעשה צריך לקבל את מלוא התמורה של העסקה.
בניגוד למתווכים אשר אינם נושאים באחריות כלל לגבי הדירה שהם מוכרים, על עורך הדין חלים כללים המטילים עליו אחריות גדולה בעסקה. אם לנכס חובות לרשות המקומית או נושא עיקולים, שעבודים וחובות אשר מכשילים את העסקה או גורמים נזק לקונה, נזק אותו היה צריך המוכר לתקן או ליידע את המוכר, עלול עורך הדין למצוא עצמו חב ברשלנות מקצועית. על כן שכר טרחה של עורך דין מכירת דירה אינו יכול לעמוד על סכומים נמוכים. עורכי דין הלוקחים סכומים פעוטים עבור עסקה מסכנים את עצמם ואת הלקוח ועלולים למצוא עצמם עובדים קשה מאוד ונושאים באחריות כבדה עבור שכר טרחה נמוך מדי.
הדבר הראשון אשר עורך דין מקרקעין מקצועי ייעץ לרוכש פוטנציאלי הוא לבדוק היטב את הנכס. "ייזהר הקונה" הוא ביטוי בלטינית במקור, המתאר תפיסה משפטית לפיה בחוזה מכר על כל צד לדאוג לענייניו: על הקונה לבדוק את הממכר היטב, ואילו על המוכר לא חלה כל חובה לגלות לקונה על פגם בממכר, גם אם ידע המוכר כי הקונה פועל מתוך טעות. כמובן שהיום מוטלת חובת תום לב גל על המוכר אך עדיין מקובל להטיל אחריות גדולה על הקונה. מכיוון שקניית דירה נחשבת לעסקה הגדולה ביותר שאדם ממוצע בישראל יעשה בחייו, הרי שמדובר בצעד כלכלי משמעותי, עם השלכות על מגוון תחומי חייו.
חשוב להדגיש כי מאחר והליך קניית דירה הינו מורכב וכרוך בלא מעט סיכונים, אין לצאת מנקודת הנחה כי לאחר שתקראו את המידע כאן תהפכו למומחים ברכישת נדל"ן ועל כן לקראת עסקת נדל"ן הוא לשכור שירותי משרד עורך דין מקרקעין מנוסה ומיומן, כדי שילווה אתכם בעסקה ויטפל בה במקצועיות עד תומה.
כללי
אז אתם מתכוונים לרכוש דירה. נפלא, אתם עומדים להיכנס לתהליך שיארך כמה חודשים עד לכניסה המיוחלת. אך מה קורה בחודשים האלו? למה זה לוקח כל כך הרבה זמן? מה הפעולות שיש לבצע? מהן הבדיקות שיש לערוך?
הרי לא כל יום קונים דירה. זוהי עסקה גדולה, עם השלכות עתידיות. ולכן, לפני שרצים לחתום על חוזה, חשוב לנהוג באחריות ובתבונה.
על כן, הבדיקות המקדמיות של הנכס הן השלב הראשוני והחשוב ביותר טרם כניסה לעסקה. כדאי לוודא לפני קבלת ההחלטה הגורלית כי אתם לא קונים 'חתול בשק', אלא מודעים היטב לכל משתנים הרלוונטיים בנוגע לדירה המיועדת.
בדיקה של הדירה וסביבתה – המלצות עורך דין מקרקעין
טרם קבלת החלטה בדבר קניית דירה, רצוי לבקר בה לפחות פעמיים עד שלוש בשעות שונות על מנת לקלוט כמה שיותר פרטים על הדירה וכן לחוש את הסביבה והדינמיקה של השכונה. אלו יעזרו לנו לבחון את טיב הדירה ולעמוד לעומק על מצבה הפיזי והסביבתי.
לא אחת נתקלנו במשרדנו – עורך דין מקרקעין בבת ים – באנשים שרכשו דירה בה התאהבו למן הרגע הראשון, אולם זמן קצר לאחר שעברו להתגורר בה בפועל הסתבר להם, להפתעתם כי בצמוד לבניין שוכן לו גן ילדים רועש ממש מתחת לחלון חדר השינה, או אנטנה סלולארית ענקית הממוקמת על גג הבניין שממול סלון דירתם, וכיו"ב, בהם, מרוב התלהבות, כלל לא הבחינו קודם לכן. הרי לא נרצה להתלהב מדירה להזדרז לרכוש אותה ואז לגלות כי הרחוב רועש מדי, הבית מלוכלך מדי, יש אנטנה סלולארית בסמוך, בית ספר מרעיש וכדומה.
על כן, טרם חתימה על חוזה קניית דירה, בחנו ובדקו היטב ומכל הזוויות האפשריות את מצבה הפיזי של הדירה, וכן את סביבתה הקרובה.
הסתובבו בדירה ובחנו היטב כל חדר וכל פרט. אל תהססו לשאול את המוכרים שאלות שונות ולבדוק את תקינות מכלול מערכות הדירה, כגון: חלונות ותריסים, מערכת מיזוג אוויר, צנרת, מצב ארונות, חפשו סדקים בקירות, סימני רטיבות המעידים על נזילות ו/או חדירת מי גשמים, מערכת החשמל וכדומה.
אחד השיקולים המרכזיים בקניית דירה הינו כיווני אוויר. שימו לב אילו כיווני אוויר לדירה והאם הם אכן פתוחים ולא חסומים ע"י בניין סמוך. לאלו יהיו השפעה על האור בנוסף לאוויר.
מומלץ תמיד גם לברר מיהו הקבלן שבנה את הבניין ולנסות לקבל מידע בדבר המוניטין שלו, איכות הבניה, בעיות ותביעות של ליקויי בניה, וכו' (יהיו מקומות שרוכשים מוכנים לשלם 5%-10% ואף יותר מהמחיר המקובל עבור דירה שנבנתה ע"י חברה קבלנית ידועה הנחשבת כאמינה).
אם אפשר מומלץ לברר עם דיירים אחרים בבניין על איכות החיים בו, טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, רמת התחזוקה הכללית בבניין, מספר הדירות המושכרות בבניין לעומת מספר הדירות בהן הבעלים עצמם מתגוררים בדירה (עשויה להיות לכך השפעה על איכות החיים בבניין, רמת הרעש, הקפדה על שמירת הניקיון ומצב התחזוקה הכללי, מידת שיתוף הפעולה של בעלי דירות לגבי בעיות בבניין, רצון לשדרג ולטפח את הרכוש במשותף, ועוד), וכן בעיות אחרות שהם מודעים אליהן, ככל שישנן.
בדיקות נוספות שמומלץ לבצע הם לגבי מצב הרכוש בבניין אם מדובר בבית משותף, לדוגמא למי יש זכות לחנות בחניות, האם יש הצמדות לגג, שימוש במחסנים ומתקנים משותפים וכדומה.
לבי עניין שטח הדירה. ייתכנו שינויים בין מה שמופיע בנסח מלשכת רישום המקרקעין, לבין השטח המצוין בארנונה ובמקומות אחרים. זה נובע משיטות מדידה שונות. כדי לקבל אומדן הצליבו בין המידע ממקורות שונים.
כמה עולה דירה באזור?
ניתן לקבל מידע על עסקאות שנעשו באזור לפי גוש וחלקה באתר של רשות המיסים בשנים האחרונות על מנת לקבל אומדן מחירים בשכונה. כמו כן, ניתן לעשות שימוש באתר מדלן שמספק אינפורמציה רבה על הבניין והאזור והעסקאות שנעשו בו לפי היסטוריה. מידע זה יכול לסייע לכם במסגרת ניהול משא ומתן באשר למחיר העסקה.
בדיקת נסח טאבו (לשכת רישום מקרקעין)
נסח טאבו הינו מסמך חשוב מעין כמותו, והוא סוג של תעודת הזהות של הדירה/נכס.
אם בידכם כתובת מדויקת ניתן למצוא באינטרנט את הגוש והחלקה של הנכס ובעזרתם ניתן להוציא נסח של הדירה או של הבניין ולראות מה המצב המשפטי שלה. כמובן שיש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעניין זה שכן יש מידע שמופיע בנסח שעלול להיות משמעותי אולם אנשים שאינם מומחים לא ישימו לב אליו ועלולים להתעלם ממנו.
כיום, ניתן להוציא נסח טאבו עדכני בהליך מאוד פשוט הלוקח דקות ספורות, דרך האתר הממשלתי של אגף הסדר ורישום מקרקעין או דרך אתר הדואר.
נסח הטאבו יעזור לנו לגלות האם הדירה אכן רשומה בטאבו, על שם מי הדירה רשומה, האם רובץ על הדירה שעבוד של הלוואת משכנתא, וכן האם ישנן לגביה בעיות מיוחדות, כגון: הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צווי בית משפט, הגבלות אחרות, ועוד.
כשם שלא הייתם קונים רכב יד ללא בדיקה, קל וחומר, טרם רכישת דירה, או כל נכס נדל"ן אחר. בדיקה שכזו יכולה לחסוך לכם הסתבכות וסיכונים ותעניק לכם שקט הנפשי.
כיום, ניתן לשכור מגוון שירותי בדק בית של חברות הנדסה העוסקות בבדיקות בית וביקורת מבנים (בעלות זניחה ביחס למחיר הדירה) המעניקים חוות דעת מקצועית ואובייקטיבית לגבי הנכס אותה, הן מבחינת המצב הפיזי הפנימי והן מבחינת הבניין, השכונה וסביבת האזור הקרובה. בדיקה שכזו תעריך את מצבה הפיזי, המתקנים והמערכות השונות, ליקויי בניה בדירה, ליקויים תכנוניים, היתרים הנדסיים, מצב הבניין, מטרדים (רמות רעש, פשיעה, אנטנות סלולאריות, וכיו"ב), ועוד.
שמאות מקרקעין לנכס
ניתן ואף לעתים חובה (כאשר לוקחים משכנתא מהבנק) לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך אשר יעריך עבורכם (או עבור הבנק) באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס, כדי לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של קניית דירה.
בנוסף, שמאי מקרקעין אמור לבצע בדיקות חיוניות הדרושות במקרים מיוחדים; כמו, למשל, קניית דירת גג, דירת גן, בית פרטי צמוד קרקע, מגרש, ועוד. תקלות רבות ברישום או שרטוט ותכנון של הבית אשר אינן עולות בקנה אחד עם המציאות מתגלות בבדיקה שמאית. תסבוכת בירוקרטית ומשפטית שכזו יכולה להיחסך לכם כאשר שוכרים את שירותיו של שמאי.
גם בעניין של חריגות בנייה הנחשב נושא כאוב ומסוכן שמאי יכול להתריע. חריגת בנייה מהווה למעשה עבירה פלילית שרשויות מקומיות אינן סלחניות כלפיה. לקיומן של עבירות כאלו יכולות להיות השפעה על שווי הנכס, אפשרויות השימוש בו, בעיות בקבלת משכנתא, וכן קנסות, צווי הריסה, חיובים נוספים של ארנונה והיטל השבחה מצד הרשות המקומית, ומגוון צרות שאף רוכש לא רוצה להיתקל בהן.
משכנתא והלוואות לרכישת דירה
אם בכוונתכם לממן חלק מרכישת הנכס ע"י הלוואת משכנתא, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות מתאימות מול הבנק המלווה ולקבל ממנו מבעוד מועד מסמך הקרוי אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא, עוד לפני חתימת הסכם הרכישה, על מנת למנוע הפתעות ו/או בעיות בהמשך בנושא זה של משכנתא. בעיות במימון העסקה יכולות "לפוצץ" עסקה ולגרום לעלויות מיותרות של שני הצדדים.
חשוב לדעת, היום חוזי רכישת דירה כוללים לרוב סעיף לפיו אי-קבלת משכנתא ו/או עיכוב בקבלתה על-ידכם, מכל סיבה שהיא, לא יהוו עילה מוצדקת מצדכם לביטול החוזה. לכן, במקרה ולא מאשרים את המשכנתא אתם חשופים לסיכון גבוה ביותר ועלולים להיקלע למצב של הפרה יסודית של ההסכם, עם אפשרות ממשית לתשלום פיצוי כספי מוסכם בסכום קבוע מראש וגבוה לטובת המוכר על פי ההסכם.
האישור העקרוני מהבנק ניתן למעשה על בסיס הנתונים הבסיסיים, אותם מסרתם לבנק, וכמובן בכפוף לנכונותם ואימותם, לרבות המצאת מסמכים רלבנטיים ודרישות נוספות לפי נהלי הבנק, אותן תמלאו בהמשך. המסמך בעצם מאשר כי הבנק מסכים ברמת העיקרון להעניק לכם הלוואת משכנתא למימון רכישת הדירה או הנכס.
אם למוכר קיימת משכנתא על הנכס ניתן לדעת על ידי עיון בנסח מלשכת רישום המקרקעין או כמובן ממידע שייתן לכן המוכר. מומלץ ומקובל לבקש לדעת מהי יתרת הסילוק המלאה שלה ולראות כי אכן המשכנתא תסולק עם תשלום הדירה. בדרך כלל נהוג לבקש מהמוכר להמציא לעיונכם מסמך (תדפיס רשמי) של הבנק הממשכן בדבר אישור יתרת הסילוק של המשכנתא הרובצת על הדירה.
לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ואתם תהיו מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוון המוכר להסיר את המשכנתא שלו. האם יעשה כן בדרך של פירעון המשכנתא, או בדרך של גרירת המשכנתא לנכס אחר וחלופי אותו הוא רוכש למגוריו ו/או נכס נדל"ן אחר המצוי בבעלותו. עשויה להיות לכך רלוונטיות גם לגבי לוח התשלומים שלכם במסגרת העסקה, שכן אתם תעדיפו שפעולת סילוק המשכנתא על הדירה תתבצע בשלב מוקדם, ככל הניתן, ואם הינה נעשית באמצעות כספי התמורה שלכם, גם תצטרכו להיערך בהתאם ולסנכרן תשלומים, וכיו"ב.
תשריט דירה בטאבו – לשכת רישום המקרקעין
לפני קניית דירה, או בית, חשוב לגם עיין בתשריט הנכס (תשריט דירה) המצוי בלשכת רישום המקרקעין (לרבות תשריט של חניות, מחסנים, וכיו"ב). התשריט הוא בעצם התוכנית מחייבת לגבי הדירה מבחינת השטח, גבולותיו, החלוקה הפנימית, תוספות מיוחדות וכדומה. עורך דין מקרקעין מקצועי לא ירשה לכם לדלג על בדיקה שכזו ואף יסייע בניתוח המידע.
בבית פרטי, ניתן לראות בתשריט הנכס את השטח הבנוי, חניות, שטחי שירות, שטח חצר (גינה), מחסן, פתחים ודרכי גישה, ועוד. בדיקה של התשריט תעזור לנו לוודא, כי שטח הנכס והנספחים או המוצמדים אליו אכן תואמים מבחינה קניינית את זכויות המוכר בטאבו. בדירה השוכנת בבניין משותף התשריט יאפשר לכם לזהות את מיקום הדירה בקומה, התאמתה למספרי הגוש והחלקה שבנסח, וכן של הרכוש הצמוד לדירה, כגון: חניות, מחסן, גג, וכו'. ניתן גם לדעת ולאמת, אם בוצעו או לא בוצעו בדירה שינויים או תוספות שונות שלא על פי החוק.
גם הבנקים למשכנתאות נוהגים לדרוש תשריט (בשלב בדיקת השמאי מטעם הבנק), לכן כדאי לוודא שהתשריט אכן קיים ו/או אין שום בעיה בנושא, למניעת עיכובים ו/או בעיות בקבלת הלוואת משכנתא.
חשוב לדעת! רבים נוהגים לדלג על שלב זה, מתוך חוסר ידיעה או מחשבה כי התשריט אינו חשוב. אולם, חשוב לוודא במפורש מול עורך דין קניית דירה המטפל לכם בעסקה אן נושא התשירט בטאבו מקבל תשומת לב.
תיק הרשות המקומית
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית בה שוכנת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי וחשוב טרם עסקת קניית דירה (המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום). זה מה שעושים בעצם שמאי מקרקעין רבים וגם עו"ד כדי לקבל מידע נוסף על הבניין והדירה.
בתיק הבית המשותף תוכלו לראות התכתבויות שונות (אם יש) לגבי הדירה ולגבי הבניין, למשל התנגדויות או חריגות כלשהן. זוהי דרך ללמוד מהי ה"היסטוריה" של הבניין והדירות. ניתן גם לברר מול פקידי העירייה האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה, וכיו"ב.
במידה ומצב הדירה אינו תואם את היתר הבניה המאושר שבתיק, יתכן ויש חריגות בניה, אנו ניצבים למעשה בבעיה משום שהנכס הנמכר אינו תואם את האישורים בחוק. למעשה זהו פתח להסתבכות עתידית מול רשויות שונות.
בנוסף ניתן לבדוק האם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות לגבי הדירה.
אחד הבירורים החשובים שניתן לעשות ברשות המקומית הוא מידע לגבי היטל השבחה. לרוב, היטל ההשבחה חל על המוכר במסגרת הוראות הסכמי מכר, אולם בהחלט חשוב שגם הקונה יהיה ער לסוגיה מבעוד מועד (לרבות לצורך הכנסת מנגנון משפטי מתאים בחוזה, אשר יבטיח תשלום היטל השבחה ע"י המוכר). יתכנו עסקאות "נטו" בהם הרוכש נוטל על עצמו על תשלום היטל ההשבחה ועל כן ראוי שיברר על כמה הוא עומד.
עורך דין מכירת דירה לוודא כי הפרטים הנכונים של הנכס מצוינים והתמורה אשר תשולם עבור הנכס ברורה תוך יישום מנגנון תשלומים מקובל ונכון. כאשר עורך הדין מסיים את עבודתו ומקבל את אישור המוכר להסכם ותנאיו עליו לשלוח את ההסכם לעורך דין קניית דירה כדי שיעבור ויוודא שאכן מדובר בהסכם המשקף בצורה מדויקת את רצון הצדדים ושהלקוח שאותו הוא מייצג אכן מסכים לכלל התנאים המופיעים בו.
הדבר הראשון אשר עורך דין מקרקעין מקצועי ייעץ לרוכש פוטנציאלי הוא לבדוק היטב את הנכס. "ייזהר הקונה" הוא ביטוי בלטינית במקור, המתאר תפיסה משפטית לפיה בחוזה מכר על כל צד לדאוג לענייניו: על הקונה לבדוק את הממכר היטב, ואילו על המוכר לא חלה כל חובה לגלות לקונה על פגם בממכר, גם אם ידע המוכר כי הקונה פועל מתוך טעות. כמובן שהיום מוטלת חובת תום לב גל על המוכר אך עדיין מקובל להטיל אחריות גדולה על הקונה. מכיוון שקניית דירה נחשבת לעסקה הגדולה ביותר שאדם ממוצע בישראל יעשה בחייו, הרי שמדובר בצעד כלכלי משמעותי, עם השלכות על מגוון תחומי חייו.
טרם קבלת החלטה בדבר קניית דירה, רצוי לבקר בה לפחות פעמיים עד שלוש בשעות שונות על מנת לקלוט כמה שיותר פרטים על הדירה וכן לחוש את הסביבה והדינמיקה של השכונה. אלו יעזרו לנו לבחון את טיב הדירה ולעמוד לעומק על מצבה הפיזי והסביבתי.
אם אפשר מומלץ לברר עם דיירים אחרים בבניין על איכות החיים בו, טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, רמת התחזוקה הכללית בבניין, מספר הדירות המושכרות בבניין לעומת מספר הדירות בהן הבעלים עצמם מתגוררים בדירה (עשויה להיות לכך השפעה על איכות החיים בבניין, רמת הרעש, הקפדה על שמירת הניקיון ומצב התחזוקה הכללי, מידת שיתוף הפעולה של בעלי דירות לגבי בעיות בבניין, רצון לשדרג ולטפח את הרכוש במשותף, ועוד), וכן בעיות אחרות שהם מודעים אליהן, ככל שישנן.
ניתן ואף לעתים חובה (כאשר לוקחים משכנתא מהבנק) לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך אשר יעריך עבורכם (או עבור הבנק) באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס, כדי לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של קניית דירה.
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית בה שוכנת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי וחשוב טרם עסקת קניית דירה (המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום). זה מה שעושים בעצם שמאי מקרקעין רבים וגם עו"ד כדי לקבל מידע נוסף על הבניין והדירה.