יש מספר מקרים הדורשים רישום דירה על שם הילד משיקולים שונים. השיקול המרכזי הוא שיקול של ענייני מס. ידוע כי על כל מכירה וקנייה של דירה בישראל מוטל מס. המס מוטל הן על מכירת דירה – זהו "מס שבח" והוא למעשה מס המוטל על הרווח הכלכלי שצבר המוכר בעקבות המכירה. למעשה המדינה מתערבת בכל עסקת מקרקעין וקובעת האם האדם הרוויח מן המכירה או שלא. אם הרוויח אז מוטל על מס השבח ואם לא אז לא מוטל. כמובן שישנם סעיפים המעניקים פטור ממס זה וחוק מיסוי מקרקעין מונה את הפטורים האלו.
מן הצד השני יש את "מס הרכישה". זהו המס על קניית דירה והוא נגזר משווי הדירה הנרכשת. קיימות מדרגות למס הרכישה ואף פטורים שונים ועל כן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בנושא זה טרם רכישת דירה או מכירת דירה. בתקופה האחרונה החוק עבר מספר שינויים והמיסוי על עסקאות מקרקעין הפך מסובך מבעבר. אם פעם היה מוענק פטור אוטומטי כל 4 שנים ממס השבח היום זה כבר לא קיים. אותו הדבר חל לגבי מדרגות מס הרכישה והפטורים השונים המוענקים.
מה הן ההשלכות השונות כאשר מדובר על רישום דירה על שם הילד?
הסיבות לביצוע מהלך שכזה הן שונות אך המקרה השכיח הוא למעשה רצונו של ההורה להימנע מתשלום מס שבח תוך שימוש בפטורים השונים המנויים בחוק מיסוי מקרקעין.
לדוגמא: אם למשה בעלות בדירה אחת וברצונו לקנות דירה נוספת, מס הרכישה שישלם הינו גבוה מאוד- 8% על דירה שניה בבעלותו. לעומת זאת אם בנו של משה ירכוש את הדירה וזו תהיה דירתו הראשונה סביר להניח כי יזכה לפטור ממס הרכישה אלא אם כן הדירה תהיה בשווי מעל 1,600,000 ש"ח לערך וגם אז ישלם רק את החלק יחסי מתוך הסכום כמס רכישה העולה על 1,600,000, סכום הרבה פחות כואב בכיס מאשר 8% מלאים על שווי הדירה.
תרחיש נוסף הנפוץ הוא למעשה עסקת מתנה, כלומר ההורה מעניק לילד דירה במתנה והנכס נרשם על שמו של הילד. מבחינת מיסוי, עסקת מתנה שכזו הידועה גם בשם העברה ללא תמורה הנה פטורה ממס שבח. מס הרכישה לעומת זאת יעמוד על שליש בלבד ממס הרכישה המקורי לולא היה מדובר בעסקת מתנה. מס הרכישה נקבע על פי השווי המוערך של הדירה. לדוגמא: אם שווי הדירה הנו 1,000,000 ש"ח. ומס הרכישה הנו 8% אם מדובר בדירה נוספת או לפי המדרגות השונות אז ישלם הילד רק שליש מתוך הסכום של מס הרכישה המקורי אם היה מדובר בעסקה רגילה.
האם ישנם מוקשים או סכנות מהן יש להיזהר ברישום דירה על שם הילד?
כמובן שלא הכול נפלא וקל. רשויות המיסוי מודעות לעסקאות ללא תמורה והחיסכון מבחינת המס. את הפטור אשר מעביר המתנה מקבל הרשויות בסופו של דבר יגבו מן הילד כאשר יבוא היום והוא ימכור את הדירה. אז מס השבח אותו יצטרף לשלם יהיה כאילו ההורה מחר את הדירה. כלומר השבח המצטבר שיחושב יהיה מתאריך יום רכישה הדירה על ידי ההורה. מבחינת מיסוי יש לכך השלכות רציניות והסכומים יכולים להיות גבוהים מאוד. על כן יש להתחשב בכל האפשרויות השונות כאשר באים לבצע עסקה של העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין ולהתייעץ עם עורך מקרקעין הבקיא בדבר.
רישום דירה על שם ילד קטין
על פי חוק מיסוי מקרקעין ילדים קטינים והוריהם נחשבים לתא משפחתי אחד, ועל כן העברת נכס לילד קטין אינה פוטרת את ההורה מבחינת מיסוי.
אנו ננסה לשפוך מעט אור בסוגיות אלו. בטרם הנכם רושמים דירה על שם בנכם או בתכם הבוגרים, או לחלופין בטרם הנכם קונים עבורם דירה חדשה, חשוב לדעת כיצד לעשות זאת, ומהם ההשכלות של מהלך שכזה. למעשה הורה שעל שם ילדו הקטין רשומה דירה או נכס דינו כמי שבעל דירה בעצמו.
האם רישום הדירה על שם ילד נחשב מתנה?
המקרה שתואר קודם לכן שהורה מעביר לילדו ללא תמורה דירה הוא המקרה הקלאסי. כאן ברור כי מדובר בדירה שהתקבלה במתנה, שכן הצדדים חותמים על תצהיר בפני עורך דין מקרקעין כי לא קיבלו ולא מסרו כל תמורה לשם העברת זכויות הבעלות בדירה.
על כן, אין חשיבות לעובדה כי הדירה עצמה הועברה ללא תמורה או שכספי רכישתה (50% לפחות) הועברו במתנה מההורים לילד. כך או כך תיחשב הדירה כדירת מתנה גם אם הילד רכש את הדירה באמצעות כספי הוריו. ההשלכות מבחינת מיסוי מקרקעין הינן כפי שנאמר למעלה. הרכישה תיחשב של ההורים וכאשר תימכר הדירה יום הרכישה יהיה היום בו ההורים קנו את הדירה.
ראוי לציין כי החוק מציין פטורים שונים ותקופות צינון לביצוע פעולות בדירה ועל כן חשוב להתייעץ לפני ההעברות השונות בכדי להימנע מתשלום מס גבוה בעתיק.
מתי יכירו רשויות המס בדירה ככזו שנרכשה באמצעות הלוואה ולא נתקבלה במתנה?
הלוואה או מתנה? זו שאלת השאלות שמשמעותה מבחינת המוכר הנה הרת גורל, האם יזכה המוכר בפטור על דירת מגורים או שמא ישלם מס מלא משלא חלפה תקופת הצינון.
כפי שתואר לעיל, במקרה של דירה קיימת שהועברה ללא תמורה מהורה לילדו, ברור הוא כי אין כל אפשרות לטעון אחרת, ומכירה בטרם חלוף תקופת הצינון תחויב במס.
במקרים בהם ההורים העבירו כספים לילדיהם לצורך רכישת דירה רשויות המס עלולות להתערב ולקבוע מתי יקבע כי מדובר בהלוואה ומתי יקבע כי מדובר במתנה. בסקירה של הפסיקה עולה כי כאשר הכספים משולמים על ידי ההורים ישירות וללא הסכם הלוואה, ניתן לומר כי כאשר הצדדים יציגו לבית המשפט ראיות ברורות כי הבן או הבת היו מעורבים באופן ישיר ברכישה, וכי התשלום הוחזר באופן מסודר ומדוייק להורים מיד לאחר המכירה, כך יטה בית המשפט לקבוע כי אכן מדובר בהלוואה. אם ייראה כי למעשה מדובר בעסקה מדומה בה ההורים רכשו את הדירה תוך דימוש בשם הילד למימוש פטורים אזי המצב יהיה אחרת.
מה כדאי לשקול לפני שבמצעים רישום דירה על שם ילד הבוגר?
מהדברים שנאמרו לעיל, ברור הוא כי ישנן השלכות מכריעות כאשר הורים מעבירים או קונים דירה לילדם. ראשית יש לבחון מתי מתכוונים למכור את הדירה. אם מדובר בדירה לשנים ארוכות, הרי שהענקת הדירה במתנה לא צריכה להוות מכשול, ואותו ילד יוכל למכור אותה בחלוף תקופת הצינון בפטור ממס. לעומת זאת, כשמדובר בילד אשר בכוונתו להיות שותף פעיל ברכישת הדירה, אפשרי שעריכת הסכם הלוואה בינו לבין ההורים והחזר ההלוואה ישירות להורים מיד עם קבלת התשלומים ממכירת הדירה יגרמו לרשויות המס להכיר בדירה ככזו שנקנתה במימון הילד ולא ניתנה במתנה. כך ניתן יהיה לחסוך במס הרכישה וכן למכור את הדירה ברווחים נאים גם בחלוף תקופה קצרה.
לסיכום
עמדנו על מקצת מהשיקולים והסיכונים העומדים בבסיס ההחלטה של הורה לרשום על שם ילדו הבוגר דירה, בין אם במתנה או באמצעות הלוואה. אכן, ישנם פנים לכאן ולכאן. בשורה התחתונה, אנו סבורים כי תכנון מראש, צפייה של מועד מכירת הדירה, והערכת השבח הצפוי, כל זאת בהסתמך על ייעוץ משפטי צמוד מתחילת הדרך, יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים, שלא לדבר על השקט הנפשי והימנעות מעגמת נפש מיותרת.
רישום דירה על שם הילד – משרד עו"ד ונוטריון זאב אורזל